这些年，我们误会过的3个楼市观点……

当下房价是个热门IP，什么都能往里装，其中也包含一些似是而非的观点。

过去，经常有人因房屋租售比过低，就得出了”买房不划算”的结论；

也有人天真地认为，“既然是市场经济，就该用市场手段调控房地产市场，任何行政手段的干预都是不合理的”；

还有不少围观群众被”清华毕业生买不起房“的新闻触动了神经，慨叹“ 学历不值钱，学区房才值钱”！

这些看法乍一听似乎有理，仔细分析却发现根本站不住脚。

1

假象：租售比、收入比决定楼市是否有泡沫；

真相：投资收益比才有参考价值。

“XXX的房价都6万了，房租才3千多，太疯狂了！”

“XX城工资才4千多，房子都敢卖2万，迟早完蛋！”

用租售比和收入比来决定资产泡沫，本身就是个错误，其参考价值微乎其微，它只决定群众情绪。我们需要铭记一点，资产价格和泡沫是否破灭，是由参与交易者决定的。

举个最简单的例子，骑自行车的，看到人家开跑车，用自己的速度来衡量跑车是否有风险，这靠谱么？你看到跑车危险了，人家或许才刚开到60迈。车速什么时候有危险，什么时候失控，都不由你自行车的速度决定，只决定于驾驶者的情况。

房租、工资收入，都是场外价格，也就是骑自行车的；房价交易者价格，才是场内价格，就是开跑车的。

泡沫破灭是不可预测的，只能跟随。用证券市场来做对比，我们都知道，在股市里经常会出现大疯牛股，一路十几倍的涨幅，在上涨的过程中，几乎每天都能听到崩溃声，其间他们也确实有过下跌，但是最终泡沫的破灭，不是由其他股民喊出来的。这些股票的持有者，最终疯狂抛售，才能看到是否真的见顶。

那租售比，收入比不能作为参考，该看哪些指标呢？

首先，对于房产，目前主要是刚需和投资两大块组成。刚需族不做讨论，因为当市场充斥人性时，刚需供求已经不能左右价格，价格是由投资客主宰。

既然是投资，那看房价是否泡沫大，就要看投资收益比。从投资目的上，我们可以分为，抗通胀和炒房赚价差，判断有无泡沫，也要从这两方面考虑。

即使毛算按每年购买力6%贬值速度计算，如果房价每年不涨，或者微涨2%，都是收益比较差的。但是房地产具有周期性，可能2-3年不涨，一波上涨就直接50%起跳，抹平了前两年的亏损，如果所处城市有这个周期（比如北上广深），那都是大大跑赢通胀，有巨大价差收益的。如果是东三省，就相对差些。

从抗通胀和收益考衡，当下热点城市泡沫破灭并没有到明显迹象，因为投资者仍是收益的。接下来就要看下一个周期，投资者是否仍有大幅收益。

2

假象：既然是市场经济，就该由市场经济运行的杠杆来自由调节；

真相：及时恰当的地产调控是房地产市场和经济健康可持续发展的一剂良药。

有些人认为，既然是市场经济，就该由市场经济运行的杠杆来自由调节，对房地产市场进行人为调控，势必扰乱市场经济规律，破坏市场经济秩序。但是，任何经济体制形式，都必须满足于人们的经济承受能力，中国目前居高不下的房价，长此运行，必将给中国经济带来灾难性的后果。

因此，房地产投资作为国家主导经济复苏的主要力量之一，需要行政力量来调控涨跌。这个调控力度委实不好把控，涨的猛了，其他产业将被侵蚀，产业转型成为空谈；打压狠了，国家花诺大代价，才创造出一个经济复苏的局面，又被破坏。

那么调控经济的最好方式，就是在个别城市，踩一下油门，然后踩一下刹车，这样就可以前进但不加速。怎么踩刹车显得尤其重要。目前主要分为需求端和供给端。

在供给端做供给侧改革，国家面对的只是地产企业，可以行政控制，出清落后产能，控制土地供应，维持房价稳定，保证经济前进动力。

在需求端调控，却难度较大，国家面对的是数量庞大的个人，有刚需，有投资，根本无法分辨。

有人说，对存量房进行征收房产税，让持有者成本变高，不就很好把握房价力度了吗？但是在目前的经济当量下，大面积征收房产税，条件仍不满足。因为目前我国是土地财政税收，也可以理解为增量土地财政税收，如果大面积征收房产税，则税收就会转变为存量土地财政。而目前土地供应，存量是远远大于增量的。

所以，限制购买数量，就成为需求端的唯一手段，使调控达到一种弱平衡，提前锁上房产流动性阀门。

任何崩盘，从筹码交易的角度，都会有标志，那就是放量下跌。这很难在一线房地产看到，因为限购，直接控制了成交量。

3

假象：清华北大毕业就该买得起房；

真相：学历和房价没有直接关系。

前阵子，清华毕业买不起房，霸占了舆论头条。清华毕业在北京都买不起房，为啥学历不值钱，学区房却还这么值钱。有些人骂“这个病态的社会”，有些人狂喊“末日前夜”。

其实，清华毕业买不起房，很正常，并不能说明房地产的非理性。大家悲愤的情绪，更多的是，知识分子家国情怀面对残酷现实的无力。却忽视了，自古以来，知识不等于知识经济。学历和房价，并没有直接关系。

A：本质是定价群体不同

北京是全国的首都，今天的北京房价，是由全国人民定价。而清华学子的薪资，却是由企业主市场定价。两个定价者的体量不同，直接决定了房价和学历间的巨大差异。房价的背后是人性竞争，充满了非理性因素；而学历，则是以物换物，不存在失控一说。

人类社会发展至今，依然顺从着丛林法则，弱肉强食。司马迁早在《史记·货殖列传》中讲到“去就与时俯仰,获其赢利,以末致财,用本守之”。大意就是，商海中博取利润，赚了钱后买房买地，才能把赚的钱牢牢锁住。放在古代，就是官家跑马圈地，个人囤地当地主。放到现代，就成了手里一套一套的房子。

北京，因其独特的政治地位，吸引了全国的优秀资源。全国的有钱有权者扎堆往里涌，经过几十年的优胜劣汰，这个城市每一个资源背后，都是个体背后实力比拼的产物。

想象一下，来自浙江和来自天津的两个富豪在北京相遇，打招呼谈合作，张口就是您住几环，住3环还是6环外，可能直接决定是否交换名片。住环外那位一看势头不对，散会直接奔向二手房中介，立马换房子。

明白这些，北京房价，能不高么？

B：学历永远值钱

可是学历都不值钱，还追求高学历，还有必要么？

有必要。只是关于房价，人们错误地将学历和它画了等号。

学历只是一个人的求学经历，高学历并不代表高能力。对于没有实力背景的人来讲，只有高能力，才能无限接近与高资产。高学历，就是高能力的一个门槛，初级筛选标准。高学历者，将是无产者中最接近有产的一批人，属于蹦一蹦还能够到的一批人，而其他人，可能连蹦一下的资格都没有。

同样一种逻辑，可以套在不同领域，满足人的泄愤情绪。

“努力健身还是会老去，干嘛还要坚持锻炼。”

不锻炼，老的更快。

“我都道歉了她还不理我，我干嘛还要尝试。”

不道歉，更不会理你。

每一种努力都终将会有回报，知识就是力量，愿明天的你依然会相信。

文/三万

来源：米筐投资（mikuangtouzi）  

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